شهرداری در دریای متلاطم مسکن

بیتا حقیقی - تحریره اطلس خبر| از سال های 85 و 86 افزایش ناگهانی قیمت مسکن آغاز شد و در سال 91 این جهش قیمت به اوج خود رسید به طوری که قیمت مسکن در سال 91 مانند قیمت دلار و یا طلا روز به روز در حال نوسان و رو به افزایش بود. اما بعد از آن رکود در بازار مسکن شکل گرفت. خرید و فروش کم شد و دوره ای کوتاه انجام نشد و تمرکز چه مشتری و چه بنگاه های  معاملات مسکن بر رهن و اجاره تمرکز می کردند.

طبق نظر برخی کارشناسان، جهش قیمتی که در سال 85 اتفاق افتاد متأثر از عوامل زیادی بود. سیاست افزایش وام خرید از 12 میلیون به 18 میلیون و انحراف تسهیلات پرداختی بنگاه‌های زودبازده به سمت بازار مسکن، باعث افزایش تقاضا در بازار شد که برای این تقاضا عرضه‌ی مناسبی در کشور وجود نداشت.

 اما آمار نشان می‌دهد که تقریبا در پنج سال گذشته بیش از پنج میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. از سوی دیگر، با اجرای طرح مسکن مهر، بخشی از تقاضای بالقوه و بالفعل نیز از بازار زمین و مسکن حذف شده‌ اند. این یعنی اینکه شرایط عرضه و تقاضا در بازار مسکن در سال 91 نسبت به سال 85 شرایط متعادل‌تری دارد و همین مسئله از جهش قیمت در بازار مسکن جلوگیری می‌کند. این در حالی است که دولت باید برنامه‌ای جدی برای کنترل سوداگری در بخش مسکن داشته باشد، چرا که در حال حاضر بزرگ‌ترین تهدید بخش مسکن همین سوداگری و دلالی در بخش زمین و مسکن است.

از سویی دولت می تواند با تدابیر مختلفی تغییرات مثبتی در بازار مسکن ایجاد  کند. برای مثال دولت نباید مانع ورود سرمایه به بخش زمین و مسکن شود. به عقیده کارشناسان مسکن موتور اقتصاد کشور است. اگر این بخش دچار رکود شود، اقتصاد کشور دچار رکود می‌شود. دولت باید سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کند. به این گونه که باید از سرمایه‌گذاری مولد حمایت کند و با استفاده از ابزار مالیاتی، جلوی سرمایه‌های مخرب و غیر‌تولیدی را بگیرد. راهکار کنترل دلالی استفاده از ابزار مالیاتی است.

برخی از کارشناسان مسکن معتقد هستند که جهت‌گیری دولت در مالیات بخش مسکن اشتباه است. مالیات‌هایی که در بخش مسکن گرفته می‌شود همگی مالیات یا عوارض بر تولید یا عرضه است. اگر کسی خانه‌اش را خالی نگه دارد، هیچ گونه مالیاتی نمی‌دهد، ولی اگر خانه را اجاره بدهد و در بازار عرضه کند، مشمول مالیات می‌شود. همچنین در هنگام تولید، از تولیدکننده عوارض ساختمانی و تراکم و... گرفته می‌شود که نوعی مالیات بر تولید محسوب می‌شود، ولی اگر همین تولیدکننده واحدهای مسکونی را احتکار کند، کسی نه از او مالیات می‌گیرد و نه عوارض. 

به همین دولت باید از مالیات بر تولید مسکن به سمت مالیات بر سوداگری و دلالی مسکن برود. در حقیقت باید هزینه‌ تولید را کاهش داد و حاشیه‌ سود فعالیت‌های غیرتولیدی را کم کرد و هزینه‌های آن را بالا ببریم. در این صورت، سرمایه‌ها به سمت بخش مسکن هدایت می‌شوند. این می‌تواند در همه‌ی بخش‌های اقتصاد اجرا شود که دولت با استفاده از مالیات، هزینه‌ فعالیت‌های غیرتولیدی را افزایش و با معافیت‌های مالیاتی هزینه‌ی تولید را کاهش دهد. این موضوع باعث هدایت سرمایه‌های به سمت تولید و در نهایت اشتغال می‌شود. 

اما با بررسی وضعیت بازار مسکن در کشورهای دیگر می توان ایده هایی را خلق کرد تا بتوان بازار مسکن را تحت کنترل قرار داد. در کشورهای توسعه‌ یافته از مالیات به عنوان مهم‌ ترین ابزار کنترل بازار استفاده می ‌شود. در انگلستان بیش از 80 سال است که با استفاده از مالیات، فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی در بازار زمین و مسکن کنترل شده است. سال 85 یکی از عواملی که بر بازار مسکن تأثیر گذاشت رکود فعالیت‌های ساختمانی در دوبی بود. این مسئله باعث شد که برخی از سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن ایران هجوم بیاورند. بخشی از این سرمایه‌ها در همان موقع نیز بازار مسکن لندن را هدف گرفتند، ولی اتفاقی که در تهران افتاد در لندن نیفتاد، چون در آنجا مالیات تحت عنوان سی.جی.تی(CGT) گرفته می‌شود که 80 درصد سود ناشی از فعالیت سوداگرانه در بازار زمین و مسکن را از دلال دریافت می‌کند. بنابراین دلالی در آن بازار سود ندارد و بی‌ مفهوم می شود.

اما نکته دیگری که در مورد رکود بازار مسکن مهم است. شهرداری و درآمد آن از ساخت و ساز در بازار مسکن است. با توجه به رکود بازار مسکن و ساخت و ساز در یک سال گذشته، شهرداری با کمبود درامد مواجه شده و سال95 قطعا با مشکلات مالی بیشتری روبه می شود. کسری 9.7 (9ممیزهفت) درصدی بودجه شهرداری در نیمه اول امسال، ۳۲ درصد کارگاه‌های عمرانی شهرداری پایتخت را تعطیل کرد.

وابستگی ۴۳ درصدی بودجه شهرداری تهران به درآمد حاصل از اخذ عوارض ساخت‌وساز در امسال، باعث شد مجموعه کارگاه‌ها و انواع پروژه‌های شهرداری در حوزه‌های حمل و نقل، شهرسازی و… که در مجموع ۶هزار میلیارد تومان ارزش سرمایه‌ای دارند، با عقب‌ماندگی 10 درصدی به لحاظ پیشرفت‌ فیزیکی در حد انتظار، مواجه شوند.

 طبق اعلام رسمی شورای شهر تهران، در حال حاضر یک سوم پروژه‌های عمرانی در پایتخت متوقف شده‌اند و درصد تکمیل پروژه‌ها در سال ۹۴ نسبت به سه سال قبل، از ۲۷ درصد به ۱۲ درصد نزول کرده است. ۴۰ درصد عامل تاخیر یا توقف پروژه‌های شهرداری تهران به کسری نقدینگی و مشکل تامین اعتبار برمی‌گردد که با توجه به رابطه مستقیم بین فعالیت‌های عمرانی با میزان اشتغال پیمانکاران و تحرک اقتصادی، وضع موجود تبعات بیشتری می‌تواند در پی داشته باشد.

علیرضا سرحدی، عضو هیئت مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان، در گفت وگو با خبر نگار اطلس خبر، در مورد رکود بازار مسکن توضیح می دهد که علت این رکود مشخص است. رکود بازار مسکن تحت تاثیر رکود اقتصادی کل کشور است. بازار مسکن مهم ترین بخش برای سرمایه گذاری است و زمانی که ساخت و ساز و تقاضا در این کم باشد و سودآور نباشد افراد ترجیح می دهند تا پول و سرمایه خود را در بخش دیگری به چرخش درآورند.

این در حالی است که در زمان رکود سودهی بانک ها بیشتر می شود، درنتیجه افراد پول خود را بانک هنا قرار می دهند تا از سود آن استفاده کنند.

سرحدی در مورد درآمد شهرداری و همچنین رابطه آن با رکود اقتصادی گفت: «درآمد شهرداری به ساخت و ساز وابسته است. بخش عمده درآمد شهرداری در ساخت و ساز به تراکم برمی گردد که البته از دهه70 به بعد این درآمد قانونی و رسمی شهرداری محوب نمی شود و می توان گفت درآمد حاصل از تراکم یک درآمد کاذب و غیرواقعی است که در حال حاضر به دلیل کم شدن ساخت و ساز بودجه و درآمد شهرداری با مشکل روبه رو شده است.»

او معتقد است که ساخت و ساز شاید در یکی دو سال گذشته انجام شده و مردم تقاضایی در این مورد داشته اند اما به اندازه ای نبوده است تا تاثیری در روند بهبود اوضاع داشته باشد.

به گفته سرحدی رکود بازار مسکن به حدی بوده است که حتی سازندگان و سرمایه گذاران در بخش ساخت و ساز نسبت به تراکم بی علاقه بوده اند به طوری که برای مثال اگر مجوز ساختمانی پنج طبقه صادر شده و شهرداری اجازه ساخت طبقه ششم را به سازنده بدهد، او رد می کند چرا که با گرانی مصالح و مبلغی که واحد را به فروش می رساند سودی برای او نخواهد داشت تا مازاد آن را به شهر داری پرداخت کند.

این در حالی است که اکنون برخی از پیمانکاران از شهرداری طلبکار هستند و شهرداری نیز توانایی پرداخت مطالبات آنها را ندارد. سرحدی در این باره به تجمع عده ای از پیمانکاران مقابل شهرداری منطقه دو اشاره کرد و گفت که عده ای دیگر از پیمانکاران مقابل شهرداری مرکز تجمع کرده اند و خواستار مطالبات خود هستند. اما اعتراض آنها تا کنون پاسخی نداشته است.

او معتقد است که شهرداری باید از بودجه کارهای غیرضروری خود برای پرداخت مطالبات استفاده کند و یا راهکار دیگری در پیش گیرد. او همچنین گوشزد کرد که شهرداری در این بحران نباید زمانی که پروژه های نیمه تمامی در دست دارد سراغ پروژه های جدید رود.